临近年关，房企为筹钱可谓绞尽脑汁，施展十八般武艺，而关闭已久的融资闸门似乎也有了开启的迹象。
11月28日，首创置业公开发行2018年公司债券(第二期);绿地控股发行2.8亿美元定息债券;弘阳地产发行1.8亿美元的优先票据。除此之外，金地集团及华远地产均在当日发行了短期融资券。
此前一天，十余家上市房企公布融资计划，包括保利发展、时代中国、龙湖、绿城、富力、福晟、鑫苑置业等，累计规模近300亿元。
截至目前，11月已有超过30家房地产公司发布了各类融资公告，包括发行公司债、中期票据、优先票据、中短期融资券、信托等方式，拟融资规模总计超过1100亿元。
品牌房企施展财技全力以赴抵御“寒冬”的同时，中小房企的日子却愈发艰难。截至10月末的不完全统计，至少有10家房企因资金链断裂宣布破产，中小房企再次面临“生死劫”。
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品牌房企施展财技
经历了半年的融资收紧，品牌房企对融资的渴求再次爆发，不仅融资规模暴增，融资手段也是五花八门。
资产证券化方面，11月多家房企发布了发行资产支持证券(ABS)的公告。以正荣地产为例，此次发行10.84亿元的ABS，优先级份额为10.29亿元，利率7.2%;次级份额为0.55亿，无固定利率。这也是继今年4月份成功发行24.21亿购房尾款ABS之后，正荣在ABS领域的又一尝试。7.2%的利率，远低于二三线房企目前超过10%的融资成本。
12月28日，首创置业发行2018年第二期公司债券，本期债券融资金额为不超过25亿元，本期债券为3年期和5年期，募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司债务。同日，弘阳地产加入美元债发行大军，发行金额为1.8亿美元，利率为13.5%。12月29日，绿地发布消息称，发行2.8亿美元定息债券，债券票面利率为9.125%。
信托融资方面，11月21日至24日连续四天，正荣地产、花样年集团、泰禾集团以及福晟集团四家地产公司与信托公司签署高额授信协议，总金额达500亿元。
据了解，仅11月27日当天就有十多家上市房企对外公布融资计划及公告票据上市发行，包括保利发展、时代中国、龙湖、绿城、富力、福晟、鑫苑置业等，累计规模近300亿元。
“销售市场表现不好的情况下，资金方面的压力比想象的要大。”易居研究院智库中心总监严跃进对记者表示，房企依靠融资输血是解决当前资金压力的关键。
严跃进认为，房企实际上能否发债，关键在于监管层的态度，近期房企密集发布融资计划意味着房企发债审批趋于宽松。但也有业内人士指出，监管层依然严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企“钱紧”的情况并未出现根本改善，不少中小型企业融资成本依然很高，利率大幅上涨，最高年化利率接近14%。据公开资料显示，除个别房企外，多数房企的融资利率均高于2017年加权平均融资成本。
“并不是所有房企都能顺利融资。”有业内人士向中国房地产报记者表示，融资成本高与去杠杆调控政策直接相关，当前内外部压力都在逼迫房企以更高成本融资。
房企年底加大融资力度与企业面临的偿债高峰相关，不少房企急于依靠融资输血，发债“借新偿旧”。
金地集团在11月28日发行的超短期融资券公告中称，“本期发行30亿元用于偿还于2018年3月7日发行的2018年第一期超短期融资券，该笔债券将于2018年12月到期。”
对此，协纵策略管理集团创始人黄立冲表示，近两年多数房企在土地储备上投入大量资金，房企现金流越发紧张，通过新融资偿还之前的债务也是不得已而为之。
事实上，面对高成本的融资，有部分房企通过出让项目股权、节省支出、裁员减薪等手段来节省资金。为了快速回款，多数开发商纷纷开始推出“自救”方案：减少拿地，谨慎出价。
但即便如此，房企资金趋紧仍会持续，这对于房地产企业来说都是截流，要想真正活下去，开源才是关键。21世纪不动产分析师孟奇指出，加大营销力度，加快存量产品的周转，提高滚动开发的能力，才是地产公司缓解资金压力的必要措施。
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中小房企的“生死劫”
用“天晴送伞，下雨收伞”来形容金融机构再合适不过了。市场行情好的时候，房地产企业可以大把借钱，当市场急转直下时，金融机构却关上了融资的大门。
在融资难的情况下，虽然房企们的日子都不好过，但还是有人买地盖楼，有人变卖资产，潮退之后谁在裸泳一目了然。这也反映出地产企业融资成本出现巨大分化，经营性净现金流、净负债率良好的龙头房企以及央企背景的房企，融资优势明显。相反，中小房企融资无路，或将迎来生死关。
一家小房企的项目总向记者透露，中小型房企现在的融资成本一般在20%~25%，难度非常大。58安居客房产研究院首席分析师张波指出，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。
从市场表现来看，11月12日，上市房企中弘股份发布公告称，公司累计逾期债务本息合计金额已达到78亿元。11月14日，华南的房企粤泰股份由于公司及下属子公司部分因涉及借款纠纷导致银行账户被冻结、部分资产被查封。
截至10月，已有10家房企因资金链断裂宣告破产。此外，据公开资料显示，2018年1~10月，已有7家房企因转型或重组而离开房地产行业的排行榜中。
究其原因，是因为大型房企得益于资产规模、产品实力与良好信誉，在融资渠道及额度方面仍相对宽裕，房地产百强、地方龙头或白名单客户成为银行及其他金融机构的主要群体。而部分中小房企融资渠道受限或成本上升，会进一步促进行业转型升级和并购整合。
